מי יודע מדוע ולמה בשכונת בבלי אין פרוייקטים של תמ״א

Thursday, June 12, 2014

פוסט אורח מאת עו"ד כפיר גבע

 

במשך שנים רבות ערך הדירות בשכונת בבלי נמצא במגמת עלייה גבוהה יותר מהממוצע הארצי. אז איך זה שדווקא כאן, בשכונה בה יש לא מעט בניינים ישנים ומחירי הדירות גבוהים, השכונה לא ממש מתרוממת ומתחזקת? איך זה שבוצע בה פרויקט תמ"א 38 אחד בלבד, ברחוב קוסובסקי 30-34, שגם הוא תקוע עד היום?

 

 

אז בואו נתחיל מההתחלה...
תכנית תמ"א 38, אשר אושרה על ידי הממשלה כבר ב-2005, הוחלה על מבנים אשר הוצא להם היתר בניה לפני 1980. על-פי ההערכות, מבנים אלו אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. מטרת התכנית הינה לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם וזאת בדרך של הענקת תמריצים שונים בצורה של הענקת זכויות בנייה, מתן הקלות ופטורים במיסוי והקלות בקווי בניין ותוספות בניה.
 

במקורה יועדה התמ"א לעודד את חיזוק המבנים באזור בקעת הירדן וקו טבריה חיפה - שם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה. המחשבה הייתה לסייע בידי אותן אוכלוסיות דלות אמצעים לממן את החיזוק בכוחות עצמן, אך הסתבר כי אין בתוספת זכויות הבנייה שניתנה כדי ליצור כדאיות כלכלית, בייחוד במקומות אלה בהן קיים מלכתחילה ביקוש נמוך לדירות.
 

תיקון מס' 3 להוראות התכנית הגדיל את הבניה המותרת לעד שתיים וחצי קומות במקום קומה וחצי שהייתה מותרת בתחילת הדרך, ואותותיו ניכרים כיום בשטח בדמות בקשות רבות לקבלת היתרי בניה.
 

 

במשך 9 השנים שעברו מאז אושרה התכנית, הוגשו בסה"כ 2,124 בקשות להיתר בכל הערים, ניתנו 505 היתרים על ידי הרשויות המקומיות ורק 100 בנייני מגורים חוזקו ואוכלסו בתקופה זו.

בעוד שתכנית המתאר נועדה לתת מענה בפני רעידות אדמה והמטרה הייתה חיזוק המבנים, הרי שבפועל רוב מוחלט של הבקשות הוגשו באזורי הביקוש במרכז הארץ, ואילו אותם מקומות "מועדים לפורענות" המצויים על קו השבר הסורי אפריקאי נותרו מיותמים.
 

ההסבר לכך הוא פשוט – בעוד שעלות הבניה הינה זהה פחות או יותר בכל הארץ, הרי שהתקבולים ממכירת הדירות החדשות הינם שונים לגמרי ולא דין דירה בתל אביב כדין דירה בטבריה עבור היזם המבצע אשר מטרתו היא להגיע בסופו של יום לרווח יזמי מקובל מהפרויקט (20%-25%). כאן המקום לציין, כי בעלי הבתים יכלו להוציא לפועל פרויקטים רבים יותר וליהנות מרווחים בעצמם, אולם בפועל ארגון הדיירים לפרויקט נדלני, הצורך בהון עצמי מכולם והפוטנציאל לסכסוכים מקשה על כך. 
 

 

ומה לגבי העיר תל אביב ושכונת בבלי?

במשך 9 השנים שחלפו הסתכלנו בקנאה על שכנותינו מרמת גן, חולון, בת ים ועוד אשר התקשטו להן בבניינים חדשים ומחוזקים לפי התמ"א. ועדיין, עם כל הדיבורים על כדאיות התמ"א בערים המרכזיות, תל אביב נשארה הרחק מאחור ורק בשנת 2013 התעוררה העיר בהקשר זה.המון הסברים לכך ואנסה לסקור בקצרה את חלקם:
 

 

1.עיריית תל אביב, בניגוד לערים אחרות, לא השכילה לזהות את הצורך במתן תמריצים ליזמים ונשארה תקועה שנים רבות עם אפשרות הבניה עפ"י התמ"א לפני תיקון מס' 3 שלה - קרי אפשרה הוספת קומה אחת בלבד. עיריית רמת גן לצורך הדוגמא, וערים נוספות שהצטרפו מאוחר יותר, השכילו להעביר תכניות מקומיות במסגרתן התאפשרה בניית קומה נוספת ואף אימצו לגביה חלק מההטבות המיסויות של התמ"א (פטור מהיטל השבחה אך לא ממס השבח).

גם מאוחר יותר, כאשר המחוקק הבין את הצורך במתן תמריץ נוסף והעביר את תיקון מס' 3 במסגרתו התאפשרה בניה של 2.5 קומות נוספות בהטבות מס מלאות, הייתה זו עיריית תל אביב שהפעילה את שיקול הדעת שהקנתה לה התכנית ולא אפשרה בניה כאמור.
 

 

2.

בניינים גבוהים - ככל שהבניין הינו גבוה יותר כך הכדאיות לחיזוקו הינה נמוכה יותר עבור היזם שכן הוצאות הבניה עולות ואילו תמורה ממכירת הדירות החדשות נשארת זהה. לכן, מבנים רבים בשכונה שהינם בני 5 קומות ויותר הוצאו אוטומטית מהמשוואה. לצורך ההמחשה, הרי שרחובות כמו פעמוני, עוזיאל והחלק הדרומי של רח' בבלי הינם חסרי כדאיות כלכלית לביצוע פרויקט של תמ"א 38. 
 

3.

עם בנייני רכבת, כמותם יש רבים בשכונה (רחובות תוספתא, המשנה, הכנסת הגדולה ועוד), קיימת בעיה אחרת. בבניינים אלו קיימות דירות "כלואות", דירות אמצע בעלות 2 כיווני אויר, שכל תוספת עבורם היא למעשה לא אפקטיבית. בדירות אלה, קצה אחד מהווה את הסלון והוא מקור האוויר המרכזי בדירה. שערו בנפשכם כעת תוספת של ממ"ד אשר חוסמת את הסלון ולמעשה מבטלת את כיוון האוויר המרכזי ומשאירה ממנו חלון בגודל מטר על מטר. מעבר לביטול כמעט מוחלט של כיוון האוויר, הרי שכל תוספת בניה בדירות אלו תחייב מעבר של חדר מתוך חדר (בדוגמא עם הסלון – כדי להגיע לממ"ד יהיה צורך לחצות את הסלון).

4.

בניינים נוספים שיוצאים מתמונת החיזוק הם אלו בהן יש דירות גג או דירות פנטהאוז, שכן בעליהן של דירות אלה מבקשים על פי רוב לקבל את דירות הגג החדשות שייבנו, אותן דירות שמהוות למעשה את הרווח של היזם מהפרויקט.
 

 

5.
בשכונה בניינים רבים מאד בהם חלק גדול מהדירות מושכרות ובעלי הדירות מעדיפות לא להיכנס להרפתקת תמ"א שמשמעותה עלולה להיות אובדן דמי שכירות בתקופת הבניה.

6.
החתך הסוציו-אקונומי של תושבי השכונה הוא מעל הממוצע. ככל שאנשים הינם בעלי יכולות כלכליות גבוהות יותר, השיפוץ הוא מותרות ולא צורך כפי שהוא בערים חלשות יותר, שם קיימת צפיפות גבוהה יותר של נפשות בדירה.

ישנן סיבות נוספות לכישלון התמ"א בבבלי אשר היריעה קצרה מלהכיל ושהמשותף להן הוא התנגדות הדיירים עצמם לפרויקט ו/או דרישות כאלה ואחרות המגיעות לעתים לכדי סחיטת היזם ממש. 
 

 

האם רואים את התמ״א בקצה המנהרה?
 

לאחרונה פרסמה הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב החלטה שעניינה תכנית הרובעים של תל אביב. שכונת בבלי נמצאת ברובע 4 בתכנית (אבן גבירול עד איילון) והמשמעות היא שניתן לבנות כעת שתיים וחצי קומות נוספות על כל בניין שגובהו כיום עד 7 קומות, בהתאם לתיקון מס' 3 לתמ"א 38. למעשה עיריית תל אביב אימצה את התיקון החדש בכל הקשור לבניינים שברובע 4 ובהם שכונת בבלי.
 

לאחר אישור תכנית הרובעים, יש לצפות כי בטווח הקרוב תחל התעניינות מחודשת מצד יזמים בבנייני השיכון הישנים שבשכונה. אותם מבנים ישנים בעלי 5 קומות ומעלה יישארו ככל הנראה לעמוד על תילם ויזכו לכל היותר לטיפול קוסמטי מצד בעליהן, אלא אם הרשויות ישכילו לתת תמריצים נוספים לשיפוץ מבנים מסוג זה.
 

לנו נותר לקוות כי בעקבות אישור תכנית הרובעים וההתעניינות הצפויה מצד יזמים, השכונה תחדש את פניה, תתרומם ב-2.5 קומות והדירות יתרחבו מעט (עם ממ"ד), באופן שיספק במעט את הביקוש הגובר לדירות גדולות בשכונה הותיקה. 

 

 

*הכותב הינו תושב השכונה ושותף במשרד עו"ד גבע- גולן, המתמחה בתחום המקרקעין.

Please reload

פינת הנוסטלגיה
Please reload

תושבת החודש
Please reload

חיפוש לפי תגיות